Главная Инвестиции Книги Інвестиційне кредитування - Пересада А.А.

Інвестиційне кредитування - Пересада А.А.

6.3.2. Метод прямої капіталізації

Термін «капіталізація» слід розуміти як визначення величини поточної вартості майбутнього потоку доходів і вигод, одержаних у результаті володіння об’єктами нерухомості.

Капіталізований потік доходів, тобто поточна вартість цього потоку, є оцінкою вартості об’єкта нерухомості. Застосування методу капіталізації передбачає ділення доходу за один рік або середньорічного доходу за період на коефіцієнт капіталізації.

У рамках дохідного підходу вартість нерухомості визначається за формулою:

V = NOI / K, (6.1)

де V — вартість нерухомості; NОІ — чистий операційний дохід; K — коефіцієнт капіталізації.

Формула (6.1) є основою в оцінці нерухомості методом капіталізації.

Одним із найважчих питань у процесі оцінки дохідності нерухомості є розрахунок коефіцієнта капіталізації.

Інвестуючи капітал у дохідну нерухомість, інвестор бажає отримати дохід не тільки на вкладений капітал, а й повністю відшкодувати сам капітал. Відшкодування інвестованого капіталу можливе або шляхом перепродажу об’єкта нерухомості, або шляхом одержання доходу, величина якого забезпечує одержання не тільки відсоткового доходу на капітал, а й поступове його відшкодування за певний період часу. Показником, який характеризує цей процес, є коефіцієнт капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації складається з двох частин. Одна відображає дохід на інвестований капітал, тобто винагороду власнику капіталу за цінність грошей з урахуванням часового фактора і ряду інших факторів, пов’язаних з даним інвестиційним проектом. Іншими словами, це відсоток, який виплачується за використання грошових коштів. Його також називають віддачею. Друга частина коефіцієнта капіталізації виражає суму, яка йде на відшкодування початкового інвестованого капіталу.

Для розрахунку коефіцієнта капіталізації використовують таку формулу:

K = М • і2+ (1 – М)• і1,(6.2)

де K — коефіцієнт капіталізації; М — відношення величини кредиту до вартості нерухомості; і1 — відношення величини грошових надходжень до виплати податків до суми вкладених коштів (ставка капіталізації на власний капітал); і2 — відношення щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечної позички.

Приклад 6.2. Інвестор планує одержати 20 % доходу на свої інвестиції в об’єкт нерухомості. Для фінансування угоди є можливість отримати кредит у розмірі 80 % від вартості цього об’єкта нерухомості під 12 % річних. Визначимо ставку капіталізації і вартість об’єкта нерухомості за умови, якщо чистий операційний дохід від нього становить 50 000 грн.

К = 0,8 • 0,12 + (1 – 0,8) • 0,2 = 0,136,

звідки вартість об’єкта становить

V = 50 000 : 0,136 = 367 647 грн.

Поряд із наведеним методом для визначення величини коефіцієнта капіталізації (відсоткової ставки) використовується також метод кумулятивної побудови, за яким відсоткова ставка обчислюється додаванням кількох величин. За основу беруть так звану безризикову ставку, тобто ставку, яка показує дохідність найбільш надійних цінних паперів. Як правило, це державні цінні папери. До такої безризикової ставки додаються поправки на ризик, пов’язаний з особливостями виду нерухомості, що оцінюється. До цих поправок відносять: ризик за об’єктами, які здано в оренду малонадійним орендаторам; ризик на недостатню ліквідність активів, що оцінюються; ризик, який частково страхує від політичної нестабільності, тощо. Усі поправки вираховуються у відсотках. Сума безризикової ставки та внесених поправок є відсотковою ставкою, за якою визначається коефіцієнт капіталізації. Базою для внесення поправок є не лише загальновизнані дані, а й суб’єктивна думка експерта-оцінювача.

Так, наприклад, при розрахунку відсоткової ставки кумулятивним методом можуть додаватися:

• ставка доходу по безризикових цінних паперах — 6,0 %;
• премія за ризик інвестування в даний об’єкт — 4,5 %;
• премія за політичний ризик — 2,5 %;
• премія за інші особливі ризики — 5,0 %;
• Разом відсоткова ставка — 18,0 %.

Коефіцієнт капіталізації не завжди використовується для оцінки об’єкта нерухомості. Так, наприклад, потоки доходів, надходження яких прогнозується рівними сумами протягом необмеженого часу, капіталізуються за ставкою відсотка (дисконту). Наприклад, ділянка землі приносить щорічний дохід у розмірі 5000 грн, що за розрахунками власника ділянки складає 5 % величини витрат на її придбання. В цьому випадку вартість земельної ділянки становитиме 5000 : 0,05 = 100 000 грн. Визначення вартості об’єкта власності також здійснюється за ставкою відсотка (дисконту), якщо не передбачається зміна його вартості. У цьому випадку відшкодування інвестиційних витрат здійснюється в момент перепродажу даного об’єкта. Таким чином, усю суму одержаних доходів можна розглядати як дохід на інвестиції (відшкодування інвестицій).